Po wprowadzeniu specustawy o przeciwdziałaniu epidemii wypowiedzenie umowy najmu już nie takie proste.

Zgodnie z art. 31s specustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej jako „specustawa o przeciwdziałaniu epidemii”):

W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r., upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych.

Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Zatem wola wynajmującego (zazwyczaj właściciela lokalu) nie będzie miała tu jakiegokolwiek znaczenia.

Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.

Na podstawie tych przepisów, wszystkie umowy najmu, których termin obowiązywania upływał w okresie między 1 kwietnia 2020 r., a 30 czerwca 2020 r., lub które wynajmujący chciał wypowiedzieć w tym okresie, mogą ulec automatycznemu przedłużeniu na warunkach dotychczasowych.

Oczywiście mogą one również ulec rozwiązaniu w pierwotnym terminie, ale zgodę na to musi wyrazić najemca. Do niego należy decydujący głos.

Automatycznego przedłużenia umowy najmu (do 30 czerwca 2020 r.) nie stosuje się:

1) do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie specustawy z dnia 31 marca 2020 r. albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
a) czynszu lub
b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4) do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Art. 31t ust. 1 specustawy o przeciwdziałaniu epidemii stanowi, że: do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

Jednakże przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

1) na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, lub

2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Przepisu ust. 1 nie stosuje się również w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

1) z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub

2) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Art. 31u. 1. W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie specustawy z dnia 31 marca 2020 r., a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.
Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu.
Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1) na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Podsumowując, pomimo tego że intencja wprowadzenia ww. przepisów była dobra, gdyż przepisy te miały chronić najemców, którym wynajmujący chcieli wypowiedzieć umowy w tym trudnym dla najemców czacie, to ustawodawca nie przewidział sytuacji gdy wynajmujący ma już podpisaną umowę z nowym najemcą, po upływie okresu wypowiedzenia z dotychczasowym najemcą, lub gdy wynajmujący chce zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe w wynajmowanym lokalu, lub w ogóle nie jest już zainteresowany wynajmowaniem lokalu. Przepisy te nie są dostosowane do różnorodnych stanów faktycznych i mogą powodować kolejne problemy prawne, zamiast je rozwiązywać.